金溪县2020年城市棚户区改造房屋征收与补偿方案
2020-05-12 20:31:40 来源：金溪县房管局 点击() 我要评论(0)
为做好金溪县棚户区改造项目房屋征收补偿工作，进一步改善人居环境，完善城市功能，提升城市品位，根据中央、省、市加快棚户区改造工作部署,维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，结合我县实际，特制定本方案。
一、指导思想
以全面贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人为本，切实改善民生，把棚户区改造与推动城市发展相结合，与土地资源整合相结合，与完善城市功能、提升城市形象相结合，与建设城市生态环境相结合，与改善居民居住环境与县城规划区低收入家庭居住条件为目的，落实目标责任，完善配套政策，强力推进我县棚户区改造工作。
二、目标任务、征收范围及对象
县城规划区秀谷镇辖区内纳入棚户区改造的项目区域，被征收房屋1100套（含集体土地上的房屋），具体范围以规划红线图为准。
（一）棚改拟征收区域
1、2017、2018、2019年集中成片区域已实施征收但未完成全部征收的板块内剩余房屋；
2、老农行至教研室宿舍北侧农田区域；
3、云林路（郭家山）至新建体育路成片区域；
4、老供电局楼下店、正红大厦后一排宿舍及原宫霄宾馆后面区域；
5、危素路烟草公司及老粮食局宿舍成片区域；
6、九紫路（加油站）至新建体育路（含象山北路西侧沿街住房及店面）成片区域；
7、老水利局至老汽车队成片区域；
8、老交警队后面至原老工会成片区域；
9、外贸公司院内区域；
10、五交化大楼至宝山路沿街店面区域；
11、锦绣中学三栋教师宿舍楼；
12、金溪二中校园内教师宿舍；
13、饲料厂院内区域；
14、根据项目建设需要，经县棚改领导小组认定后，一并纳入本次棚改范围。
（二）棚改资金筹集
由县财政局牵头，依托县城投公司，积极向省、市财政部门提出融资申请，主动对接农发行等金融机构，积极创新融资体制，拓宽融资渠道。加快棚改及老旧社区改造项目审批效率，完善项目融资贷款资料，积极包装棚户区改造配套设施项目，争取上级棚改配套资金，确保棚改所需资金足额到位。
（三）征收补偿安置方式
2020年房屋征收补偿安置原则上实行实物安置和货币补偿安置，两者相结合的方式。
实物安置点含已规划的金胜安置小区、县社安置小区、仰山学府安置小区（汽配厂）、建屏花园安置小区及拟新增的小区。
三、 征收主体、征收部门及征收实施单位
征收主体：金溪县人民政府
征收部门：金溪县房地产管理局
征收实施单位：秀谷镇人民政府
四、基本原则
（一）科学规划，分步实施。结合旧城区改造整体规划和城市棚户区改造规划，科学编制旧城区改造实施规划，按照“拆改结合、危旧房优先”以及“先易后难”的原则，稳步推进。
（二）政府主导，市场运作。坚持政府引导与群众自愿相结合的原则，充分发挥市场机制的作用。即政府组织搬迁，将搬迁后的净地进行挂牌出让，并将被改造户的安置条件明确在该宗土地的出让条件中。
（三）落实“属地及涉及单位负责管理体制”原则
按照“重心下移、权责分明、分工合作”和属地政府及社区落实“主责主业”的原则，每个项目要组建一个棚改项目部，落实乡镇、社区领导驻点挂片、一个项目责任单位包干负责，着力构建征收工作属地及涉及单位负责管理体制。党员干部要带头签约，凡涉及自身及亲属征迁公职人员，在自身带头签约的同时，要督促亲属积极配合征迁工作；对公职人员及其亲属不配合或阻扰征迁工作的，由其属在单位包干负责。充分发挥涉及单位与社区居委会熟悉民情，善于做群众工作的优势，达到公平、公正、和谐征收。责任部门要做好政策把关、业务指导、技术服务和监督检查、职能部门要密切配合，加强沟通协调，开通“绿色通道”，为棚改工作提供有效保障。
（四）完善配套，同步建设。结合改造工程，同步完善市政基础设施和配套公共服务设施。
（五）以人为本，完善政策。坚持以人为本、安置先行，实行实物安置与货币补偿相结合的政策。
（六）依法推进，确保稳定。严格执行有关行政审批、土地使用、资金管理、征收补偿等法律法规，维护群众合法权益，禁止强拆强迁。妥善处理旧城区、棚户区改造中出现的矛盾纠纷，确保社会稳定。
五、主要措施
（一）分类分步实施。旧城区改造与棚户区改造相结合。对一些“城中村”侧重于基础设施的改造，符合棚户区改造条件的尊重群众意愿，开展棚户区改造。
（二）简化项目申报审批。简化审批程序，缩短审批周期，提高审批效率。
（三）落实相关优惠政策。旧城区改造和城市棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金，电力、通讯、市政公用事业等经营服务企业对旧城区改造和城市棚户区改造予以支持，改造项目安置小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，由相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费；旧城区改造和城市棚户区改造项目在符合控制性详细规划和国家法律法规及标准规范的前提下，依照法定程序，经县人民政府批准后，可适当调整规划条件；旧城区改造、城市棚户区改造项目资本金执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。对被征收人实行实物安置的，在办理产权证时，对原征收面积部分免征契税，超面积部分按规定交纳契税和相关费用。
（四）加强工程质量安全监管。严格执行基本建设程序和标准规范，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制和建筑材料入场验核制度，实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人终身制，项目法人对安置住房建设质量负永久责任，其他参建单位依法对工程质量负相应责任。严格落实三个“百分之百”，即：百分之百分户验收、百分之百设立工程建设质量标志牌、百分之百落实视频远程监控。
六、棚改时间安排
1、调查摸底发动阶段（5月1日-5月31日）
由秀谷镇、房管局牵头，组织人员对棚户区改造范围内的被征迁对象、户数、房屋产权归属进行摸底，建立并严格规范档案，确保做到“一户一档”，交由办公室统一管理。由具备专业资质的测绘机构完成房屋的测绘。召开全县棚户区改造专题培训会及工作动员大会，安排部署各项工作任务。抽调人员组成棚改工作组，深入群众进行宣传发动。通过各种新闻媒体发布相关棚改工作信息和工作动态。
2、棚改签约阶段（6月1日-9月30日）
发布棚改决定公告，各棚改工作组用90天的时间基本完成征迁合同的签订。
3、集中攻坚阶段（10月1日至10月31日）
抽调精干队伍，进行集中攻坚。对少数严重影响项目整体征收进展尚未签订棚改协议的棚改户，报棚改领导小组采取“一事一议”的方式研究确定其安置补偿标准，力争在10月31日前全面完成征迁工作任务。
4、总结验收阶段（11月1日至12月31日）
由专业测绘机构完成被征收房屋所属土地的2000坐标系，并汇总交由县城投和旅投接管。
由棚改领导小组对各棚改片区工作组任务完成情况进行检查验收，通报、公布验收情况，召开总结表彰大会。同时，对于完成棚改任务的工作人员给予适当的经济补助。
七、房屋征收与补偿标准
（一）非经营性房屋征收补偿与安置
2020年房屋征收实行一次性货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式。被征收人可以选择其中一种补偿方式（有明确规定的除外）。
1、选择货币补偿的：被征收房屋价值的补偿，按照已选定的房地产评估机构确定的评估金额实行货币补偿。
（1）对房屋建筑面积小于36平方米且在本城区只有唯一一处住宅房屋又选择货币补偿的被征收人，被征收房屋先按市场评估价补足到 36 平方米的金额。
（2）被征收人重新购置住房的，对购房合同中被征收房屋补偿款的等额部分免征契税，购房款超过被征收房屋补偿金额的部分征收契税。对在县城规划区购买商品房的货币安置户，再给予被征收房屋市场评估价（被征收房屋价值不含各项奖励、补助）10%的购房补贴(已征收房屋中的经营性用房及各项奖励、补助、装修、搬迁、过渡等不计入购房补贴)。
（3）被征收人符合本县相应类别保障性住房条件的，可申请保障性住房。
2、选择产权调换的：
(1)被征收房屋属于住宅用房的，按照“征一还一”的原则进行补偿安置，产权调换房的公摊面积计入还房建筑面积，等面积内不结算结构、成新差价。
(2)被征收房屋面积小于产权调换房建筑面积的，按以下标准结算：产权调换房面积超过被征收房屋建筑面积20平方米以内部分（含20㎡），由被征收人按建筑成本价1600元/㎡购买；产权调换房面积超过被征收房屋建筑面积20㎡以外的面积部分，按征收时间节点同一地段商品房市场价购买，市场价由具有资质的房地产价格评估机构根据产权调换房屋所处的区域评估确定。
(3)被征收房屋面积大于产权调换房建筑面积的，多出面积部分可以自愿在货币与产权调换两种安置方式中选择一种补偿安置方式，选择产权调换的，其选定的产权调换房总面积不得超过已征收住宅房屋有证（或认定为有证）总面积1.4倍，同时，按本章第2款规定执行；选择货币补偿的按已选定的房地产评估机构确定的评估金额实行补偿。
(4)被征收房屋面积等于产权调换房建筑面积的，即未享受到20㎡以内成本价购买产权调换房的征收户，按建筑成本价1600元/㎡的标准给予被征收人20㎡的补助（即32000元），被征收人只能在享受成本价20㎡以内产权调换或享受20㎡货币补助，两种补助方式中选择其中一种补助方式。
(5)被征收房屋建筑面积小于36平方米且在同一城区只有唯一一处住房的被征收户，产权调换建筑面积可以补足36平方米，不结算差价（不分户计算）。超过36平方米以上56平方米以下部分，被征收人按建筑成本价1600元/㎡购买；超过56平方米以上部分，按征收时间节点同一地段商品房市场价购买，市场价由具有房地产价格评估机构资质的评估机构根据产权调换房所处的区域评估确定。被征收房屋通过“住改非”等原因导致住宅房屋建筑面积小于36平方米的，不享受补足建筑面积36平方米。
(二)经营性用房及其他非住宅房屋征收面积认定与补偿
1、征收经营性用房面积指永久性临街一排一层经营性房屋，以临街部分第一自然间确认面积（不含过道、卫生间、储藏间等）。
2、经营性房屋认定条件： ⑴产权证中明确标注为商业部分的面积，认定为经营性用房；⑵无产权证或产权证上未标注商业的临街第一自然间，被征收人需提供相关有效经营证件（营业执照、税务登记证）方可认定为经营性用房；⑶无证经营的临街第一自然间，必须提供两年以上实际经营的相关证据。
3、经营性房屋补偿标准及停产停业补助：经营性用房原则上只实行货币补偿。按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定，由评估机构进行“一户一评”，确定补偿金额。征收经营性非住宅房屋停产停业补偿标准按照被征收房屋市场评估价的3%进行补偿。
4、被征收住房改为非住宅、依法办理营业执照和税务登记证至房屋征收补偿方案发布之日已满两周年、房屋征收时仍作为非住宅经营的，按非住宅给予适当补偿；对因房屋征收造成的停产停业损失，由征收当事人参照上述原则协商给予适当补偿。
5、行政机关及事业单位办公、仓储等非住宅用房，按征收时同期《江西省造价信息》公布的抚州市区工业与民用建筑房屋建安工程工直费给予货币补偿。或经政府同意，按照规划要求，实行重建安置。
6、直管公房征收补偿：
（1）征收由政府确定租金标准的直管公房，应对被征收人实行产权调换。产权调换的房屋用于符合承租公有房屋的承租人继续承租，并重新签订房屋租赁合同。
（2）租赁直管公房的承租人，有下列情形之一的，经查实，对承租人不予重新签订房屋租赁合同，并解除租赁关系：⑴违法私自转租的；⑵擅自将租赁房屋用于经营活动的；⑶已购商品房、房改房、集资建房、经济适用房或已享受租赁保障性房屋的；⑷其它将租赁房屋用于从事违法活动的。
八、装饰装修、附属设施、搬迁补助、临时安置补助及奖励标准
（一）装饰装修补偿。
1、房屋装饰装修时效满五年以上的（含五年），精装的装修补偿费统一按照200元/㎡进行补偿；简装的装修补偿费统一按照100元/㎡进行补偿；普装的装修补偿费统一按照50元/㎡进行补偿。评估公司在出具房屋评估报告时需备注装修年限、精装、简装或普装等内容，并附装修照片。
2、房屋装饰装修时效为五年以内的，提供相关证据后，其装饰装修补偿费委托房地产评估机构确定。
（二）附属设施、搬迁补助、临时安置过渡费的标准
（1）附属设施的补助标准：被征收房屋已独立安装有关设施的，按电话128元/部，有线600元/户，燃气2100元/户，宽带100元/户的标准计发迁移费。被征收房屋已独立安装的水、电等，在安置房工程建设期间，由征收实施单位或建设单位按有关部门的标准负责安装。
（2）搬迁补助费：征收住宅房屋按1000元/户·次计算，产权调换安置给予两次搬迁补助费。
（3）临时安置过渡补助费：住宅房屋在规定或约定的临时安置期限内，按被征收房屋建筑面积每平方米每月8元结算；按户结算少于400元/月的，按每月400元结算。
（4）实物安置房中选择现房调换的，现房给予12个月一次性临时安置过渡补助费，选择期房的临时安置期限为24个月，选择电梯房的，临时安置期限为36个月，期限延长的，从逾期之月起提高临时安置补助费的补偿标准。其中逾期12个月以内的每月标准增加50%；逾期13至24个月的每月标准增加100%；逾期超过24个月的每月标准增加150%。
（三）奖励标准
1、凡被征收人在征收公告规定的征收签约期限内签订协议并搬迁完毕的，按其征收面积给予每平方米30元的奖励。再按搬迁速度增加奖励，奖励金额为：公告后20天以内完成搬迁的，每户另奖励3000元；第21-40天内完成搬迁的，每户另奖励2000元；第 41-60天内完成搬迁的，每户另奖励1000元。超过公告规定房屋征收签约期限和征收协议约定搬迁期限的不予奖励。
2、选择货币补偿的住宅房屋，被征收人在征收补偿方案确定的房屋征收签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁交房的，按被征收房屋市场评估价的20%给予补助；再根据时间分段给予奖励：70天内签约并搬迁交房的奖励20%；70-80天内签约并搬迁交房的奖励15%；80-90天内签约并搬迁交房的奖励10%；超过90天的不予奖励。
3、对建筑面积小于36平方米且在本城区只有唯一一处住宅房屋又选择货币补偿的被征收人，被征收房屋先按市场评估价补足到 36 平方米的金额，再按前两款规定给予补助和奖励。
4、对项目范围内的经营性用房给予市场评估价10%的征收补助，并对在征收签约期限内完成签约和搬迁的被征收店面，按签约时间段，给予适当奖励：40天内的按市场评估价的20%给予奖励，41-60天内的奖励10%，超过60天的不予奖励，并对奖励部分实行上限封顶，每平方米奖励不超过4000元。
5、奖励金额在被征收人搬迁完成后，凭搬迁交房验收单领取。
九、征收房屋的权属及认定标准
（一）已办理权属登记的房屋认定。根据县房屋登记机构颁发的房屋所有权证书或房屋确权凭证作为补偿认定依据，被征收房屋的面积和用途，以房屋所有权证载明的为准；
（二）关于证件不齐或无权属证明房屋的产权认定标准。一是对于有土地证无房产证或有房产证无土地证的房屋，单层高2.2米以上的按全面积计算，单层高1.2米以上2.2米以下的按半面积计算；二是对于土地证及房产证均没有的房屋，2001年1月以前的，经现场确权并经15天公示期后按上述标准补偿，2001年1月以后建造的，按搭建房货币化补偿，不计入还房面积；三是关于产权买卖后未进行产权变更登记的房屋征收，须提供买卖契约等征收依据，经现场确权并经15天公示期后，方可按房屋实际买受人的名义进行征收。四是建筑时限由棚改片区工作小组审查，并经现场公示后确定。同时另行将原报建手续、买卖契约等作为被征收依据。
（三）对证载面积有异议和符合发证条件而未办证的房屋面积，由征收当事人按建设部《建筑工程建筑面积计算规范》（住建部公告第269号）的规定，现场测定或申请房屋测绘机构测定。
（四）对只取得部分产权的房改房或租住在单位公房的被征收户，可按房改政策，并经产权单位同意，由被征收房屋所有人先办理房改手续，取得全部产权后，再按征收方案签订房屋征收合同。办理房屋全部产权的费用，由被征收房屋所有人承担。
十、实物安置房交房标准、选房方式及办证
（一）实物安置房位置：征收补偿方案中按项目所在地就近指定安置点。
（二）实物安置房交房标准：多层的为砖混结构，电梯房为框架结构，内墙和楼地面均为普通水泥砂浆粉刷，外墙为普通涂料，外墙窗为铝合金，进户门为普通金属防盗门，室内门无框扇，水、电、气、有线等管线到户。
（三）实物安置房面积、户型：二室一厅、三室二厅等，建筑面积为100、120、140平方米（含公摊面积），三种户型面积。
（四）实物安置房选择：根据被征收人登记的房型，按照搬迁顺序“先搬迁，先选房”的原则执行，如在登记的该类户型选择完毕后，被征收人只能在调剂的户型内选择产权调换房户型。三层以下（含车库）安置房优先安置年龄在65周岁以上和有肢体残疾以及失明的人按其搬迁顺序进行选房。
（五）根据本人所选定的房号，结清被征收房屋价值与实物安置房价值的差价款和办妥相关手续后，方可领取实物安置房钥匙。
（六）安置房办证：实物安置房与被征收房屋等面积内免征契税，超过被征收房屋面积的部分按评估金额征收契税，其它相关费用由被征收人支付。原房产证收回统一注销，安置房产权与原产权性质不变。
（七）实物安置房、保障性住房交付后，房屋的所有人和承租人应按规定交纳物业管理费。
（八）地下停车位使用：棚改安置房（电梯房）地下停车位的分配为无偿使用，但应服从分配管理并按规定缴纳物业管理费、水、电费等相关费用。
十一、强制措施
在征收公告规定的征收签约期限内不能达成征收补偿安置协议，或者被征收房屋所有权不明确的，由征收实施单位提出征收补偿意见，经房屋征收部门审核报请县政府按照国家法律、法规的规定，以及本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的机关依法申请法院强制执行。
十二、其它事项
（一）在本项目征收范围内涉及到相关单位的供电、供水、供气、通讯等管线设施，均由各相关行政主管部门自行迁移或拆除。
（二）选择实物安置的，按签订房屋征收协议的约定，房屋征收实施单位应先支付临时安置过渡补助费、搬迁费和附属设施补偿费等；安置房差价款在交付实物安置房房屋钥匙前结清。
（三）本方案未尽事宜按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》 （建房﹝2011﹞77号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府第214号）文件规定执行。
（四）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
（五）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依规依纪给予处分。
（六）本方案自县政府研究下发之日起执行。
（七）本方案由县房管局负责解释。
买房看房上抚州房产网！
一、指导思想
以全面贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人为本，切实改善民生，把棚户区改造与推动城市发展相结合，与土地资源整合相结合，与完善城市功能、提升城市形象相结合，与建设城市生态环境相结合，与改善居民居住环境与县城规划区低收入家庭居住条件为目的，落实目标责任，完善配套政策，强力推进我县棚户区改造工作。
二、目标任务、征收范围及对象
县城规划区秀谷镇辖区内纳入棚户区改造的项目区域，被征收房屋1100套（含集体土地上的房屋），具体范围以规划红线图为准。
（一）棚改拟征收区域
1、2017、2018、2019年集中成片区域已实施征收但未完成全部征收的板块内剩余房屋；
2、老农行至教研室宿舍北侧农田区域；
3、云林路（郭家山）至新建体育路成片区域；
4、老供电局楼下店、正红大厦后一排宿舍及原宫霄宾馆后面区域；
5、危素路烟草公司及老粮食局宿舍成片区域；
6、九紫路（加油站）至新建体育路（含象山北路西侧沿街住房及店面）成片区域；
7、老水利局至老汽车队成片区域；
8、老交警队后面至原老工会成片区域；
9、外贸公司院内区域；
10、五交化大楼至宝山路沿街店面区域；
11、锦绣中学三栋教师宿舍楼；
12、金溪二中校园内教师宿舍；
13、饲料厂院内区域；
14、根据项目建设需要，经县棚改领导小组认定后，一并纳入本次棚改范围。
（二）棚改资金筹集
由县财政局牵头，依托县城投公司，积极向省、市财政部门提出融资申请，主动对接农发行等金融机构，积极创新融资体制，拓宽融资渠道。加快棚改及老旧社区改造项目审批效率，完善项目融资贷款资料，积极包装棚户区改造配套设施项目，争取上级棚改配套资金，确保棚改所需资金足额到位。
（三）征收补偿安置方式
2020年房屋征收补偿安置原则上实行实物安置和货币补偿安置，两者相结合的方式。
实物安置点含已规划的金胜安置小区、县社安置小区、仰山学府安置小区（汽配厂）、建屏花园安置小区及拟新增的小区。
三、 征收主体、征收部门及征收实施单位
征收主体：金溪县人民政府
征收部门：金溪县房地产管理局
征收实施单位：秀谷镇人民政府
四、基本原则
（一）科学规划，分步实施。结合旧城区改造整体规划和城市棚户区改造规划，科学编制旧城区改造实施规划，按照“拆改结合、危旧房优先”以及“先易后难”的原则，稳步推进。
（二）政府主导，市场运作。坚持政府引导与群众自愿相结合的原则，充分发挥市场机制的作用。即政府组织搬迁，将搬迁后的净地进行挂牌出让，并将被改造户的安置条件明确在该宗土地的出让条件中。
（三）落实“属地及涉及单位负责管理体制”原则
按照“重心下移、权责分明、分工合作”和属地政府及社区落实“主责主业”的原则，每个项目要组建一个棚改项目部，落实乡镇、社区领导驻点挂片、一个项目责任单位包干负责，着力构建征收工作属地及涉及单位负责管理体制。党员干部要带头签约，凡涉及自身及亲属征迁公职人员，在自身带头签约的同时，要督促亲属积极配合征迁工作；对公职人员及其亲属不配合或阻扰征迁工作的，由其属在单位包干负责。充分发挥涉及单位与社区居委会熟悉民情，善于做群众工作的优势，达到公平、公正、和谐征收。责任部门要做好政策把关、业务指导、技术服务和监督检查、职能部门要密切配合，加强沟通协调，开通“绿色通道”，为棚改工作提供有效保障。
（四）完善配套，同步建设。结合改造工程，同步完善市政基础设施和配套公共服务设施。
（五）以人为本，完善政策。坚持以人为本、安置先行，实行实物安置与货币补偿相结合的政策。
（六）依法推进，确保稳定。严格执行有关行政审批、土地使用、资金管理、征收补偿等法律法规，维护群众合法权益，禁止强拆强迁。妥善处理旧城区、棚户区改造中出现的矛盾纠纷，确保社会稳定。
五、主要措施
（一）分类分步实施。旧城区改造与棚户区改造相结合。对一些“城中村”侧重于基础设施的改造，符合棚户区改造条件的尊重群众意愿，开展棚户区改造。
（二）简化项目申报审批。简化审批程序，缩短审批周期，提高审批效率。
（三）落实相关优惠政策。旧城区改造和城市棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金，电力、通讯、市政公用事业等经营服务企业对旧城区改造和城市棚户区改造予以支持，改造项目安置小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，由相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费；旧城区改造和城市棚户区改造项目在符合控制性详细规划和国家法律法规及标准规范的前提下，依照法定程序，经县人民政府批准后，可适当调整规划条件；旧城区改造、城市棚户区改造项目资本金执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。对被征收人实行实物安置的，在办理产权证时，对原征收面积部分免征契税，超面积部分按规定交纳契税和相关费用。
（四）加强工程质量安全监管。严格执行基本建设程序和标准规范，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制和建筑材料入场验核制度，实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人终身制，项目法人对安置住房建设质量负永久责任，其他参建单位依法对工程质量负相应责任。严格落实三个“百分之百”，即：百分之百分户验收、百分之百设立工程建设质量标志牌、百分之百落实视频远程监控。
六、棚改时间安排
1、调查摸底发动阶段（5月1日-5月31日）
由秀谷镇、房管局牵头，组织人员对棚户区改造范围内的被征迁对象、户数、房屋产权归属进行摸底，建立并严格规范档案，确保做到“一户一档”，交由办公室统一管理。由具备专业资质的测绘机构完成房屋的测绘。召开全县棚户区改造专题培训会及工作动员大会，安排部署各项工作任务。抽调人员组成棚改工作组，深入群众进行宣传发动。通过各种新闻媒体发布相关棚改工作信息和工作动态。
2、棚改签约阶段（6月1日-9月30日）
发布棚改决定公告，各棚改工作组用90天的时间基本完成征迁合同的签订。
3、集中攻坚阶段（10月1日至10月31日）
抽调精干队伍，进行集中攻坚。对少数严重影响项目整体征收进展尚未签订棚改协议的棚改户，报棚改领导小组采取“一事一议”的方式研究确定其安置补偿标准，力争在10月31日前全面完成征迁工作任务。
4、总结验收阶段（11月1日至12月31日）
由专业测绘机构完成被征收房屋所属土地的2000坐标系，并汇总交由县城投和旅投接管。
由棚改领导小组对各棚改片区工作组任务完成情况进行检查验收，通报、公布验收情况，召开总结表彰大会。同时，对于完成棚改任务的工作人员给予适当的经济补助。
七、房屋征收与补偿标准
（一）非经营性房屋征收补偿与安置
2020年房屋征收实行一次性货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式。被征收人可以选择其中一种补偿方式（有明确规定的除外）。
1、选择货币补偿的：被征收房屋价值的补偿，按照已选定的房地产评估机构确定的评估金额实行货币补偿。
（1）对房屋建筑面积小于36平方米且在本城区只有唯一一处住宅房屋又选择货币补偿的被征收人，被征收房屋先按市场评估价补足到 36 平方米的金额。
（2）被征收人重新购置住房的，对购房合同中被征收房屋补偿款的等额部分免征契税，购房款超过被征收房屋补偿金额的部分征收契税。对在县城规划区购买商品房的货币安置户，再给予被征收房屋市场评估价（被征收房屋价值不含各项奖励、补助）10%的购房补贴(已征收房屋中的经营性用房及各项奖励、补助、装修、搬迁、过渡等不计入购房补贴)。
（3）被征收人符合本县相应类别保障性住房条件的，可申请保障性住房。
2、选择产权调换的：
(1)被征收房屋属于住宅用房的，按照“征一还一”的原则进行补偿安置，产权调换房的公摊面积计入还房建筑面积，等面积内不结算结构、成新差价。
(2)被征收房屋面积小于产权调换房建筑面积的，按以下标准结算：产权调换房面积超过被征收房屋建筑面积20平方米以内部分（含20㎡），由被征收人按建筑成本价1600元/㎡购买；产权调换房面积超过被征收房屋建筑面积20㎡以外的面积部分，按征收时间节点同一地段商品房市场价购买，市场价由具有资质的房地产价格评估机构根据产权调换房屋所处的区域评估确定。
(3)被征收房屋面积大于产权调换房建筑面积的，多出面积部分可以自愿在货币与产权调换两种安置方式中选择一种补偿安置方式，选择产权调换的，其选定的产权调换房总面积不得超过已征收住宅房屋有证（或认定为有证）总面积1.4倍，同时，按本章第2款规定执行；选择货币补偿的按已选定的房地产评估机构确定的评估金额实行补偿。
(4)被征收房屋面积等于产权调换房建筑面积的，即未享受到20㎡以内成本价购买产权调换房的征收户，按建筑成本价1600元/㎡的标准给予被征收人20㎡的补助（即32000元），被征收人只能在享受成本价20㎡以内产权调换或享受20㎡货币补助，两种补助方式中选择其中一种补助方式。
(5)被征收房屋建筑面积小于36平方米且在同一城区只有唯一一处住房的被征收户，产权调换建筑面积可以补足36平方米，不结算差价（不分户计算）。超过36平方米以上56平方米以下部分，被征收人按建筑成本价1600元/㎡购买；超过56平方米以上部分，按征收时间节点同一地段商品房市场价购买，市场价由具有房地产价格评估机构资质的评估机构根据产权调换房所处的区域评估确定。被征收房屋通过“住改非”等原因导致住宅房屋建筑面积小于36平方米的，不享受补足建筑面积36平方米。
(二)经营性用房及其他非住宅房屋征收面积认定与补偿
1、征收经营性用房面积指永久性临街一排一层经营性房屋，以临街部分第一自然间确认面积（不含过道、卫生间、储藏间等）。
2、经营性房屋认定条件： ⑴产权证中明确标注为商业部分的面积，认定为经营性用房；⑵无产权证或产权证上未标注商业的临街第一自然间，被征收人需提供相关有效经营证件（营业执照、税务登记证）方可认定为经营性用房；⑶无证经营的临街第一自然间，必须提供两年以上实际经营的相关证据。
3、经营性房屋补偿标准及停产停业补助：经营性用房原则上只实行货币补偿。按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定，由评估机构进行“一户一评”，确定补偿金额。征收经营性非住宅房屋停产停业补偿标准按照被征收房屋市场评估价的3%进行补偿。
4、被征收住房改为非住宅、依法办理营业执照和税务登记证至房屋征收补偿方案发布之日已满两周年、房屋征收时仍作为非住宅经营的，按非住宅给予适当补偿；对因房屋征收造成的停产停业损失，由征收当事人参照上述原则协商给予适当补偿。
5、行政机关及事业单位办公、仓储等非住宅用房，按征收时同期《江西省造价信息》公布的抚州市区工业与民用建筑房屋建安工程工直费给予货币补偿。或经政府同意，按照规划要求，实行重建安置。
6、直管公房征收补偿：
（1）征收由政府确定租金标准的直管公房，应对被征收人实行产权调换。产权调换的房屋用于符合承租公有房屋的承租人继续承租，并重新签订房屋租赁合同。
（2）租赁直管公房的承租人，有下列情形之一的，经查实，对承租人不予重新签订房屋租赁合同，并解除租赁关系：⑴违法私自转租的；⑵擅自将租赁房屋用于经营活动的；⑶已购商品房、房改房、集资建房、经济适用房或已享受租赁保障性房屋的；⑷其它将租赁房屋用于从事违法活动的。
八、装饰装修、附属设施、搬迁补助、临时安置补助及奖励标准
（一）装饰装修补偿。
1、房屋装饰装修时效满五年以上的（含五年），精装的装修补偿费统一按照200元/㎡进行补偿；简装的装修补偿费统一按照100元/㎡进行补偿；普装的装修补偿费统一按照50元/㎡进行补偿。评估公司在出具房屋评估报告时需备注装修年限、精装、简装或普装等内容，并附装修照片。
2、房屋装饰装修时效为五年以内的，提供相关证据后，其装饰装修补偿费委托房地产评估机构确定。
（二）附属设施、搬迁补助、临时安置过渡费的标准
（1）附属设施的补助标准：被征收房屋已独立安装有关设施的，按电话128元/部，有线600元/户，燃气2100元/户，宽带100元/户的标准计发迁移费。被征收房屋已独立安装的水、电等，在安置房工程建设期间，由征收实施单位或建设单位按有关部门的标准负责安装。
（2）搬迁补助费：征收住宅房屋按1000元/户·次计算，产权调换安置给予两次搬迁补助费。
（3）临时安置过渡补助费：住宅房屋在规定或约定的临时安置期限内，按被征收房屋建筑面积每平方米每月8元结算；按户结算少于400元/月的，按每月400元结算。
（4）实物安置房中选择现房调换的，现房给予12个月一次性临时安置过渡补助费，选择期房的临时安置期限为24个月，选择电梯房的，临时安置期限为36个月，期限延长的，从逾期之月起提高临时安置补助费的补偿标准。其中逾期12个月以内的每月标准增加50%；逾期13至24个月的每月标准增加100%；逾期超过24个月的每月标准增加150%。
（三）奖励标准
1、凡被征收人在征收公告规定的征收签约期限内签订协议并搬迁完毕的，按其征收面积给予每平方米30元的奖励。再按搬迁速度增加奖励，奖励金额为：公告后20天以内完成搬迁的，每户另奖励3000元；第21-40天内完成搬迁的，每户另奖励2000元；第 41-60天内完成搬迁的，每户另奖励1000元。超过公告规定房屋征收签约期限和征收协议约定搬迁期限的不予奖励。
2、选择货币补偿的住宅房屋，被征收人在征收补偿方案确定的房屋征收签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁交房的，按被征收房屋市场评估价的20%给予补助；再根据时间分段给予奖励：70天内签约并搬迁交房的奖励20%；70-80天内签约并搬迁交房的奖励15%；80-90天内签约并搬迁交房的奖励10%；超过90天的不予奖励。
3、对建筑面积小于36平方米且在本城区只有唯一一处住宅房屋又选择货币补偿的被征收人，被征收房屋先按市场评估价补足到 36 平方米的金额，再按前两款规定给予补助和奖励。
4、对项目范围内的经营性用房给予市场评估价10%的征收补助，并对在征收签约期限内完成签约和搬迁的被征收店面，按签约时间段，给予适当奖励：40天内的按市场评估价的20%给予奖励，41-60天内的奖励10%，超过60天的不予奖励，并对奖励部分实行上限封顶，每平方米奖励不超过4000元。
5、奖励金额在被征收人搬迁完成后，凭搬迁交房验收单领取。
九、征收房屋的权属及认定标准
（一）已办理权属登记的房屋认定。根据县房屋登记机构颁发的房屋所有权证书或房屋确权凭证作为补偿认定依据，被征收房屋的面积和用途，以房屋所有权证载明的为准；
（二）关于证件不齐或无权属证明房屋的产权认定标准。一是对于有土地证无房产证或有房产证无土地证的房屋，单层高2.2米以上的按全面积计算，单层高1.2米以上2.2米以下的按半面积计算；二是对于土地证及房产证均没有的房屋，2001年1月以前的，经现场确权并经15天公示期后按上述标准补偿，2001年1月以后建造的，按搭建房货币化补偿，不计入还房面积；三是关于产权买卖后未进行产权变更登记的房屋征收，须提供买卖契约等征收依据，经现场确权并经15天公示期后，方可按房屋实际买受人的名义进行征收。四是建筑时限由棚改片区工作小组审查，并经现场公示后确定。同时另行将原报建手续、买卖契约等作为被征收依据。
（三）对证载面积有异议和符合发证条件而未办证的房屋面积，由征收当事人按建设部《建筑工程建筑面积计算规范》（住建部公告第269号）的规定，现场测定或申请房屋测绘机构测定。
（四）对只取得部分产权的房改房或租住在单位公房的被征收户，可按房改政策，并经产权单位同意，由被征收房屋所有人先办理房改手续，取得全部产权后，再按征收方案签订房屋征收合同。办理房屋全部产权的费用，由被征收房屋所有人承担。
十、实物安置房交房标准、选房方式及办证
（一）实物安置房位置：征收补偿方案中按项目所在地就近指定安置点。
（二）实物安置房交房标准：多层的为砖混结构，电梯房为框架结构，内墙和楼地面均为普通水泥砂浆粉刷，外墙为普通涂料，外墙窗为铝合金，进户门为普通金属防盗门，室内门无框扇，水、电、气、有线等管线到户。
（三）实物安置房面积、户型：二室一厅、三室二厅等，建筑面积为100、120、140平方米（含公摊面积），三种户型面积。
（四）实物安置房选择：根据被征收人登记的房型，按照搬迁顺序“先搬迁，先选房”的原则执行，如在登记的该类户型选择完毕后，被征收人只能在调剂的户型内选择产权调换房户型。三层以下（含车库）安置房优先安置年龄在65周岁以上和有肢体残疾以及失明的人按其搬迁顺序进行选房。
（五）根据本人所选定的房号，结清被征收房屋价值与实物安置房价值的差价款和办妥相关手续后，方可领取实物安置房钥匙。
（六）安置房办证：实物安置房与被征收房屋等面积内免征契税，超过被征收房屋面积的部分按评估金额征收契税，其它相关费用由被征收人支付。原房产证收回统一注销，安置房产权与原产权性质不变。
（七）实物安置房、保障性住房交付后，房屋的所有人和承租人应按规定交纳物业管理费。
（八）地下停车位使用：棚改安置房（电梯房）地下停车位的分配为无偿使用，但应服从分配管理并按规定缴纳物业管理费、水、电费等相关费用。
十一、强制措施
在征收公告规定的征收签约期限内不能达成征收补偿安置协议，或者被征收房屋所有权不明确的，由征收实施单位提出征收补偿意见，经房屋征收部门审核报请县政府按照国家法律、法规的规定，以及本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的机关依法申请法院强制执行。
十二、其它事项
（一）在本项目征收范围内涉及到相关单位的供电、供水、供气、通讯等管线设施，均由各相关行政主管部门自行迁移或拆除。
（二）选择实物安置的，按签订房屋征收协议的约定，房屋征收实施单位应先支付临时安置过渡补助费、搬迁费和附属设施补偿费等；安置房差价款在交付实物安置房房屋钥匙前结清。
（三）本方案未尽事宜按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》 （建房﹝2011﹞77号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府第214号）文件规定执行。
（四）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
（五）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依规依纪给予处分。
（六）本方案自县政府研究下发之日起执行。
（七）本方案由县房管局负责解释。
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