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房贷额度告急!楼市闹“钱荒”!

2021-06-28 21:36:58  来源:网络收集  点击()  我要评论(0)
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一场罕见的“钱荒”,正在一二线楼市蔓延。

21世纪经济报道6月23日的消息,在上海,一位大行银行房贷经理对记者表示,眼下不仅仅上半年额度用完,三季度的额度都不太够用,不论首套还是二套,无论一手还是二手,想要办理房贷敬请等到四季度。

无论是大行、股份行还是城商行、农商行,都需要等待2-3个月后才能放款。

第一财经同一天报道称,在杭州,因为房贷额度不足,不少银行如南京银行杭州支行、杭州建行都已经暂停了二手房贷款。

在武汉,有媒体流出了一张表格,工农中交几家大行二手房全部停贷,一时间风声鹤唳。

在南京,扬子晚报6月22日有篇报道,引用了中介的说法:“重庆银行、邮储银行已经停贷了,接下来会有更多银行停贷。”

深圳、广州、东莞、郑州、成都,越来越多的城市出现二手房“停贷”的现象。

当然,所谓的“停贷”并不是不贷了,是银行心有余而力不足,房贷额度不够,审批延期,利率飙升也就是自然而然的事了。

机构监测数据显示,6月份,72个重点城市主流首套房贷利率为5.52%,二套房利率为5.77%。房贷平均放款周期为50天。

46个城市房贷放款周期延长,其中,广州较上月延长14天至98天,佛山、东莞、惠州等城市放款周期均在100天以上。

房贷额度,全面告急。

把时钟拨回6个月以前,2021年伊始,央行刚发布“房地产贷款集中度管理制度”时,谁都没想到,仅仅半年之后,房贷额度就能紧张到如此地步。

所谓“房地产贷款集中度管理制度”,是将银行业金融机构分为5档,给每一档的银行都定下了两个标准,分别是房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

比如,像第一档的工农中建交几家大型银行,两大指标分别是40%、32.5%;(第二档)27.5%、20%;(第三档)22.5%、17.5%。

个人住房贷款占比方面,建设银行和邮储银行均超过32.5%的红线,分别为34.73%、34%。

招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12%和34.56%,个人住房贷款占比分别为25.35%和26.55%,均超过27.5%和20%的上限。

中信银行个人住房贷款占比也超过20%,房地产贷款占比(26.91%)逼近27.5%的上限。

浦发银行房地产贷款与个人住房贷款占比分别为26.37%、18.73%,亦双双逼近“红线”。

因此,“钱荒”的问题,细想一下就明白了。

开发商拿地盖房的钱哪来的?银行贷款,卖房回款。

购房者的钱哪来的?还是银行贷款。

银行的钱哪来的?中期借贷便利MLF、准备金、再贷款、SLF,还有储户的存款。

银行手里的钱,不是银行想贷出去就能贷出去的,也不是想贷给谁就能贷给谁,要看央妈的脸色。

如果把“钱荒”和房企“三条红线”联系起来,不难发现央行的真正意图:实现房地产金融领域的“控盘”。

什么叫“控盘”?

让银行贷多少就贷多少,让银行贷给谁就得贷给谁。

不服?不服就憋着。

总之,不能像以前那样,无节制的发放房贷,任由经营贷、消费贷流入楼市。

用硬性的制度条件,约束银行的行为,这样做的效果,远远要比三令五申号召银行践行“房住不炒”的效果要好。

管住了银行,就管住了房地产。

今天我看到招商固收的一份报告,“钱荒”的威力正在慢慢展现。

6月1日至21日,30大中城市商品房日均销售面积为54.4万平方米,较5月同期环比下降2.6%。

报告认为:6月以来商品房销售环比转负,是极为反常的现象。

因为商品房销售有季末月份冲刺的惯例,往年6月作为季末月份,环比总是大幅增长。

如果本月底销售面积没有出现大幅增加,楼市出现“反季节”的萎靡,接下来的7-10月份,极有可能复制往年的降价促销大潮。

其实过去的几个月里,有的开发商已经在偷偷降价了,只不过被2-5月份强劲的销售数据掩盖了。

《中国经济周刊》6月初有个报道,与今年1月份的阶段高峰相比,保利地产、万科和融创中国,5月份每平方米销售均价分别下降5202元、2890元和1987元,恒大、碧桂园降幅较小,但与一月份相比,也降了696元和28元。

以融创为例,从1月份到5月份,此公司的售价依次是15730元、15220元、 14610元、14310元和13833元。

这5家公司,恰恰是国内操盘金额最大的5家房地产公司,他们合计的操盘金额,占全国房地产销售额的18%。

要知道,这还只是新房市场的数据,因为银行对一手房的停贷、房贷延期并不算很严重,反过来看二手房市场,几乎不忍直视。

我找了一份兴业证券的报告,是周度的高频数据,在刚刚过去的一周里, 14个城市成交面积同比变化-32%,环比-18%。

今年以来,14个重点城市的二手房成交面积,较2019年累计同比下降幅度达29%(因为2020年低基数,所以对比2019年)。

一线两大城市,北京和深圳,今年二手房成交比2019年下降了-13%。

二线七大城市,杭州、南京、成都、青岛、厦门、南宁、苏州全部加起来,二手房成交面积,比2019年累计同比下降了37%。

具体到城市来看,深圳最夸张。

深圳的二手房成交面积,本周同比下降幅度高达80%,即便对比去年的低基数,今年以来二手房成交也下降了32%。

在楼市“闹钱荒”的同时,还有个看似不起眼的消息。

为了缓解新市民、青年人的住房困难,最近的高层会议做了3条决定。

1,加强金融支持,增加租金低于市场水平的小户型租赁房供给。

2,大城市可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建租赁房。

3,10月份开始,住房租赁企业按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税,企业出租住房的,减按4%税率征收房产税。

一手对商品房市场“控盘”,另一手让租赁房市场“吸筹”。

一张一弛,做两手准备,这才叫真正的“调控”。

以后,在大城市买房,难度只会越来越高,稀缺房产依然会有强大的购买力去追逐,但那只是“少数人的游戏”。

让年轻人住有所居,孩子能上学,房租更低廉,房源更稳定,让下一代心无牵挂,敢生孩子,敢创业,这才是房地产市场应该走的路。

这条路虽然很坎坷,很漫长,但2021年终于踏出了实质性的一步。

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